Bezpečný nákup pozemku

Tento článek je určený převážně pro ty z Vás, kteří se s prodejem / nákupem pozemku setkávají poprvé. Pokusím se Vám přiblížit co vše je potřeba (po právní stránce) pro převod pozemku.

Při nákupu pozemku je klíčové dbát na dodržování zákonů AML. Ptáte se co to znamená?

Zákon AML (Anti Money Laundering)

Je soubor právních opatření a pravidel (zákon č. 253/2008 Sb.) navržených k prevenci a odhalení praní špinavých peněz a financování terorismu. Tyto zákony a předpisy mají za cíl zabránit zneužívání finančního systému pro nelegální účely, jako je praní peněz z trestné činnosti a financování terorismu. Právě původ peněz je v obchodování důležitý. V EU má kontrola vysokou prioritu a zkoumá se, zda peníze nepochází z trestné činnosti, podvodů, prodejů drog, nelegálního hazardu apod. A tak existují AML předpisy, které nastavují pravidla, jak mají povinné osoby postupovat při jednání se svými klienty a jejich prostředky. Následující informace shrnují některé klíčové body týkající se zákona AML:

• Definice praní špinavých peněz - Praní špinavých peněz je proces, kterým se peníze z trestné činnosti maskují tak, aby vypadaly legálně. To zahrnuje různé operace, jako je směšování finančních prostředků, převody mezi bankovními účty a investice do aktiv, aby byly peníze obtížněji vystopovatelné.
• Financování terorismu - Zákony AML také zakazují financování terorismu. Cílem je zabránit jakémukoli financování organizacím nebo jednotlivcům, kteří jsou spojeni s terorismem.
• Základní principy AML - Základními principy zákonů AML jsou identifikace klienta, sledování transakcí, nahlášení podezřelých transakcí a udržování záznamů. Finanční instituce a další subjekty podléhající těmto zákonům jsou povinni identifikovat své klienty, monitorovat jejich transakce a nahlásit jakékoli podezřelé aktivity orgánům pro boj proti praní peněz
• Tresty za porušení zákonů AML - Porušení zákonů AML může vést k těžkým trestům, včetně pokut, ztráty licence pro provozování finančního podnikání a dokonce i vězení pro jednotlivce, kteří jsou zapojeni do praní peněz nebo financování terorismu.

Veřejná listina o identifikaci fyzické / právnické osoby

V praxi se při prodeji nebo nákupu se zákonem AML setkáte v rámci zprostředkované identifikace osob. Tento dokument po Vás bude vždy požadovat každá advokátní kancelář. A co to vlastně je a kde zprostředkovanou identifikaci seženete? 

Zprostředkovaná identifikace (podle § 10 zákona č. 253/2008 Sb.) spočívá v ověření totožnosti žadatele, zjištění potřebných informací a převzetí podkladů od žadatele a vystavení veřejné listiny o identifikaci.  Přílohou veřejné listiny jsou kopie dokumentů, které byly použity pro identifikaci daného subjektu. O provedení identifikace se učiní záznam do interní evidence. O vydání veřejné listiny může žádat fyzická nebo právnická osoba (zastoupená jednajícími osobami) nebo jejich zmocněnci.
Žadatel se musí v případě fyzické osoby prokázat průkazem totožnosti, v případě zmocněnce také úředně ověřenou plnou mocí. Žadatel žádající jako právnická osoba se musí prokázat průkazem totožnosti a předložit doklady o oprávnění jednat za právnickou osobu, v případě zmocněnce též úředně ověřenou plnou mocí.

Listinu Vám vystaví každá pobočka Czech Pointu. Správní poplatek za vydání veřejné listiny je stanoven na 200 Kč / osoba.

Jak má být správně zprostředkovaná identifikace vyplněná

Identifikace klienta podle zákona 253/2008 Sb.

Tím ale zdaleka složitý proces ověřování nekončí. Současně se zprostředkovanou identifikací se dokládá druhá identifikace fyzické nebo právnické osoby, i ta slouží pro advokátní kancelář.

Jak správně dokument vyplnit:

• Povinná osoba - je advokátní kancelář, není potřeba vyplňovat.
• Identifikovaná osoba je v postavení - není potřeba vyplňovat.
• Identifikační údaje - vypsat dle občanského průkazu včetně kontaktů, povolání / zaměstnání a průměrného měsíčního příjmu.
• Identifikační údaje zástupce - není potřeba vyplňovat pokud se nejedná o zákonného zástupce.
• Politicky exponovaná osoba (PEP) - pokud identifikovaná osoba není PEP, stačí zaškrtnout poslední políčko "Není PEP"
• Podpis identifikované osoby 

Kdo je politicky exponovaná osoba (PEP)?

Politicky exponovaná osoba je každá fyzická osoba, která je nebo byla ve významné veřejné funkci s celostátním nebo regionálním významem, a její osoby blízké. Zkontrolovat status exponované osoby si můžete zde - pepcheck.cz

GDPR

Dalším dokumentem je informace pro klienta ohledně GDPR. Tento dokument není potřeba vyplňovat, stačí pouze pečlivě přečíst a podepsat.

A co to vlastně GDPR je? 
GDPR (General Data Protection Regulation) představuje jednotný právní rámec ochrany osobních údajů v evropském prostoru, které nabyl účinnosti 25. května 2018 a určuje pravidla pro zpracování osobních údajů, včetně práv subjektu údajů (fyzické osoby). V českém právním prostředí nahradil zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů. Více o GDPR se můžete dočíst zde - mvcr.cz

Poučení transakční historie

Poslední dokument, který se dokládá je poučení transakční historie. Novinka z července 2023 zavádí rozšířená informační práva klientů ve vztahu k dispozicí s prostředky uloženými na účtu advokáta. Jde o opatření přijaté v souvislosti s nedávným případem zpronevěry prostředků z bankovního účtu advokátní kanceláře. Je ale samozřejmě na Vás zda budete chtít sledovat pohyby na účtě či nikoliv.

Ověření podpisu na kupní a úschovní smlouvě

Posledním ověřením je Váš podpis na kupní a úschovní smlouvě. Jedná se o potvrzení, že byl dokument podepsán před správním orgánem nebo byl podpis na listině uznán za vlastní. Zjednodušeně to znamená, že listinu podepíšete na místě, kde rovnou potvrdí pravost vašeho podpisu. Pokud máte dokument již podepsaný, potvrdíte na místě, že je podpis opravdu Váš. Platnost ověření podpisu není nijak omezená, nijak se nepromlčuje a nemá žádné lhůty.

Svůj podpis si můžete nechat úředně ověřit na všech krajských, obecních nebo újezdních úřadech, v Czech Pointech, u advokáta, na poště nebo u notáře. K tomu budete potřebovat platný průkaz totožnosti a dokument, který chcete ověřit. Nejčastější ověřování dochází na Czech Pointech, kde Vás jedno ověření bude stát 30 Kč. 

Závěrem

Na první pohled se zdá být veškeré papírování složité a náročné. Ovšem, aby se vše uskutečnilo podle zákonů a nastavených pravidel je tento proces nezbytný. Proto se snažím být vždy na 100% nápomocný a připravený svým klientům poradit. A jak probíhá celý proces prodeje, tak tím Vás provedu zase příště.