Faktory ovlivňující cenu
Při správné tvorbě reálné tržní ceny pozemku je potřeba přihlížet na desatero faktorů, které cenu ovlivňují.
1. Druh pozemku
Pokud se rozhodujete nad prodejem pozemku, tak si nejprve v katastru nemovitostí zkuste podívat o jaký druh pozemku se jedná. Existují totiž různé druhy pozemků, kde se konečná cena může lišit až o několik desítek korun za m2. Mezi nejčastější druhy patří zemědělské pozemky jako jsou orná půda, trvalý travní porost, vinice, chmelnice, ovocné sady a zahrady. Do ostatních druhů patří zastavěná plocha a nádvoří, lesní pozemky, ostatní plochy a vodní plochy. Každý jednotlivý druh pozemku má svou individuální cenu a na příklad trvalý travní porost může mít až o 10-15% menší hodnotu než orná půda.
Více o různých druhů pozemků si můžete přečíst zde - Jaké jsou typy pozemků
2. Bonita půdy
Hodnota bonity půdy je základním faktorem při určování tržní ceny pozemku. Jak kvalitní půdu vlastníte si můžete zkontrolovat na katastru nemovitosti v "Seznam BPEJ". BPEJ je zkratka pro bonitovanou půdně ekologickou jednotku, která slouží k hodnocení absolutní i relativní produkční schopnosti zemědělských půd a podmínek jejich nejúčelnějšího využití. BPEJ je charakterizována pětimístným kódem, kdy první číslice vyjadřuje příslušnost ke klimatickému regionu, druhá a třetí číslice určuje zařazení půdy do hlavní půdní jednotky klasifikační soustavy (HPJ), čtvrtá stanovuje stupeň sklonitosti a příslušnou expozici ke světovým stranám ve vzájemné kombinaci a pátá číslice vyjadřuje hloubku půdy a skeletovitost půdního profilu ve vzájemné kombinaci. Hodnotu kvality půdy určuje stupnice základních cen, kdy minimum je 1,15 Kč a maximum 19,79 Kč, přičemž 1 Kč je nejhorší a 20 Kč nejlepší.
O kvalitě půdy a její úrodnosti si můžete více přečíst zde - Úrodnost a kvalita půdy
3. Využití pozemku
Pokládáte si otázku jak může využívání pozemku rozhodovat při určování tržní ceny? Odpověď je velmi jednoduchá. Je totiž velký rozdíl pokud prodáváte pozemek, který je obděláván a nebo pozemek, který leží ladem. Tento rozdíl pak dělá v součtu i desítky procent při určování konečné tržní ceny pozemku. Pokud se tedy chcete dozvědět, zda zrovna na vašem pozemku se řádně hospodaří, pomůže Vám k tomu LPIS. Land Parcel Identification System je geografický informační systém, který sdružuje informace o využití zemědělské půdy. Vznikl již v roce 2004 na základě Zákona o zemědělství č. 252/1997 Sb. Hlavním účelem registru půdy je kontrola žádostí o dotace a to jak z národních tak evropských dotačních programů.
Co vše můžete v LPISu zjistit:
➜ Procento výměry pozemků, které je hospodářsky využito / leží ladem.
➜ Skutečné kultury na jednotlivých pozemcích.
➜ Zemědělské subjekty, které hospodaří na jednotlivých pozemcích.
➜ V jakém režimu zemědělec hospodaří - konvenční / bio
➜ Dohledání všech zemědělců hospodařících v lokalitě.
➜ Dohledání pozemku v PZE (pozemky zjednodušené evidence).
➜ Dohledání pozemků v LFA tj. nepříznivá oblast (kde se uplatňují zvýšené dotace na plochu).
4. Lokalita & města
Lokalita je nedílnou součástí při určování tržní ceny pozemku a vždy je potřeba přihlížet kde se daný pozemek nachází. V České republice nalezneme nejkvalitnější půdy v oblastech Jižní Moravy, Střední Moravy, malé lokality Severní Moravy (okres Opava), v Polabské nížině (Pardubice, Hradec Králové, Mladá Boleslav a Nymburk) a některých okresech Ústeckého kraje (Louny, Litoměřice). Nejúrodnější půdy v České republice se nachází v etnografické oblasti střední Moravy zvané Haná, která zahrnuje okresy Vyškov, Prostějov, Olomouc a Přerov. Tyto lokality zvedají tržní ceny nahoru i o desítky korun za m2.
5. Pachtovní smlouva
Podmínky pachtovních smluv hrají klíčovou roli nejen pro zemědělce, ale i pro potenciálního kupujícího. Jak je pachtovní smlouva nastavena, tak od toho se odvíjí prodejní cena pozemku. Podmínky pachtovních smluv mohou být různorodé - od délky trvání až po výnos pachtovného. Většina pachtů bývá uzavřena buď na dobu určitou nebo neurčitou s výpovědní dobou 1 rok, 5 let nebo až 10 let. Bohužel čím je vyšší výpovědní doba, tím klesá jak cena, tak i potenciální zájemci o pozemek. Dalším faktorem je výše pachtovného. To se aktuálně pohybuje v rozmezí 1 500-6 000 Kč za 1 ha ročně. Záleží samozřejmě na typu pozemku a lokalitě. Ale opět platí pravidlo - čím nižší pachtovné, tím nižší může být zájem ze strany zájemců (investorů) nebo zemědělců. Doporučuji tedy optimálně uzavírat pachtovní smlouvu na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 12 měsíců a minimální výší pachtovného 2 000 Kč / 1 ha.
Více o pachtovních smlouva si můžete přečíst zde - Pronájem pozemku nebo pacht?
6. Přístupová cesta
Přístupová cesta k zemědělskému pozemku je důležitá z hlediska efektivního využívání. Pokud nemáte přístupovou cestu, může to mít několik negativních důsledků:
➊ Omezené možnosti využití pozemku: Pokud nemáte přístupovou cestu, nemůžete se na pozemek dostat ani s mašinami potřebnými pro zemědělské práce. To omezuje možnosti využití pozemku a snižuje jeho hodnotu.
➋ Porušování práva vlastnictví: Pokud využíváte cizí pozemek k dosažení svého pozemku, bez svolení vlastníka, jedná se o porušení jeho práva vlastnictví. Tím můžete porušovat zákon a čelit právním důsledkům.
➌ Vysoké náklady: Pokud nemáte přístupovou cestu k pozemku a chcete ji vybudovat, mohou být náklady velmi vysoké. Například musíte zajistit pozemky a souhlas sousedů pro výstavbu nové cesty.
Je tedy velmi důležité mít oficiální přístup ke svému zemědělskému pozemku. Pokud takový přístup nemáte, můžete se obrátit na katastrální úřad, který Vám pomůže zjistit, kdo je vlastník pozemku, na kterém by mohla být přístupová cesta vybudována. Pokud máte podezření, že soused Vám záměrně brání v přístupu ke svému pozemku, můžete se obrátit na advokáta a řešit spor s ním právní cestou.
7. Počet zemědělců v okolí
Počet zemědělců v okolí je dalším důležitým faktorem při určování cenového odhadu pozemku. Větší i menší počet zemědělců sebou přináší své výhody a nevýhody:
Výhody:
➊ Větší poptávka: S velkým počtem zemědělců v okolí je vyšší pravděpodobnost poptávky po zemědělské půdě, což může zvýšit šance na prodej pozemku.
➋ Potenciální zájemci: Větší počet zemědělců znamená také větší množství potenciálních zájemců o pozemek, kteří by mohli být ochotni nabídnout i vyšší cenu.
➌ Lepší informovanost: Zemědělci v okolí mohou mít lepší povědomí o trhu s půdou a místních podmínkách, což může pomoci novému vlastníkovi při rozhodování o využití pozemku.
Nevýhody:
➊ Menší poptávka: S menším počtem zemědělců v okolí je pravděpodobnější menší poptávka po zemědělské půdě, což může znamenat, že bude těžší najít kupce a cena pozemku se může snížit.
➋ Nižší informovanost: Pokud je v okolí málo zemědělců, mohou být noví kupci méně informovaní o místních podmínkách trhu s půdou a o cenách, což může vést k nedostatečnému ocenění pozemku.
➌ Větší konkurence: Pokud je v okolí málo zemědělců, může to znamenat větší konkurenci s ostatními prodejci zemědělské půdy v širším regionu, což může vést k nižším cenám.
8. Velikost pozemku
Velikost pozemku ovlivňuje jeho tržní hodnotu. Větší pozemky mají obvykle vyšší hodnotu na hektar, protože mají větší produkční potenciál a jsou pro zemědělské podniky atraktivnější. Stejně tak jsou lákavější pro větší investory, kteří nakupují půdu do svého portfolia. Velikost pozemku ovlivňuje i rozsah možného využití, což může mít dopad na zájem kupců o daný pozemek. Například menší pozemky mohou být vhodné pro drobné zemědělské podniky nebo pro produkci určitých plodin, zatímco větší pozemky mohou být vhodné pro rozsáhlejší zemědělské podniky nebo pro pastvu hospodářských zvířat. Velikost pozemku může ovlivnit také možnosti financování pro jeho nákup. Větší pozemky mohou vyžadovat větší investici a proto jsou pro některé kupce finančně náročnější. U menších pozemků je pravděpodobnější větší zájem i z řad drobných investorů, kteří vyhledávají půdu k uložení svých financí.
9. Poloha pozemku
Poloha pozemku je nedílnou součástí ovlivňující tržní hodnotu pozemku a zájem potenciálních kupců. Důvody, proč poloha pozemku hraje důležitou roli při prodeji, jsou například: 1. Dostupnost - poloha pozemku ovlivňuje jeho dostupnost a dopravní spojení s okolními oblastmi. Pokud je pozemek dobře dostupný a nachází se v blízkosti důležitých silničních nebo železničních tratí, může být pro potenciální kupce atraktivnější. 2. Kvalita půdy - poloha pozemku může ovlivnit kvalitu půdy a další podmínky pro zemědělskou produkci. Například pozemky v blízkosti vodních toků nebo podzemní vody mohou mít lepší přístup k vodě a mohou být vhodné pro zavlažování. Také nadmořská výška a orientace pozemku mohou ovlivnit jeho mikroklima a produktivitu. 3. Okolní prostředí - poloha pozemku může ovlivnit i okolní prostředí a krajinu. Pokud se pozemek nachází v malebné oblasti s turistickým potenciálem, může to ovlivnit jeho hodnotu a zájem potenciálních kupců.
10. Celek nebo podíl
Jako poslední a v podstatě nejdůležitější faktor, který určuje tržní cenu pozemku je vlastnický podíl nebo celek. Podílem se rozumí, že jste spoluvlastníkem daného pozemku i s dalšími spoluvlastníky. Často se může jednat o rodinu a nebo zemědělská družstva. Obecně platí, že čím nižší podíl vlastníte, tím nižší hodnotu má Váš podíl na pozemku. Samozřejmě je potřeba rozlišovat rozdíly mezi podíly 1/2, 2/3 a podíly 1/12, 6/134 atd. Vlastnit poloviční podíl nemá takový negativní cenový dopad jako například u podílu 1/6. Opět je potřeba zdůraznit o jaký typ pozemku se jedná a v jaké lokalitě se nachází. Z pohledu potenciálních kupců a investorů je koupě podílu mnohem méně atraktivní než koupě celku. Mnohdy jsou zájemci o 100% podíl ochotni investovat i daleko vyšší částky. Naopak zemědělci nakupují i podíly na pozemcích s vidinou případného dokoupení zbylých podílů.
Každý z těchto faktorů hraje roli při konečném určování tržní ceny. Některé faktory mají větší vliv a některé zase menší. Dohromady ale dávají celek, který určuje konečnou cenu pozemku. Nedávejte tedy na rady lidí, kteří pozemkům nerozumí a nebo realitním serverům, kde často bývají ceny přemrštěné. Vždy si nejprve nechte pozemek ocenit profesionálem.
